Цей проєкт, мабуть важно назвати вдалим, адже очікування щодо його капіталізації були дещо інші. Але ми не з тих, хто говорить лише про свої 100-відсоткові успіхи. Невдалі кейси, або не такі вдалі, як хотілося б, також дуже корисні і дозволяють зробити правильні висновки, та допомогти уникнути проблем тим, хто цього потребує.

Отже, діло було так. Задача стояла придбати ліквідний об'єкт, який буде вдало здаватися в оренду та приносити не менше 12% на рік. З одного боку таке замовлення аж ніяк не виглядає складним, та з іншого боку це була друга половина літа 2021 року і саме той час, коли попит на комерційну нерухомість у Києві значно підвищився. Здавалося що власники вже збагнули що продати можна дорожче, а покупці все ще шукають по старим цінам.

Ми розуміли що час обмежено і це підтверджувалося тим, що ліквідні пропозиції, які ми розглядали на тому тижні, сьогодні вже були не актуальні. Обрали варіант на Оболоні у новому бізнес-центрі, який вже було введено в експлуатацію і там залишалося лише 3 варіанти. Перевагами цієї пропозиції було те, що в бізнес-центрі понад 10 000 м² торгово-офісного простору і співробітники БЦ могли створити необхідний трафік. Також вхід до приміщення розташований у дворі великого нового ЖК, а до метро усього лише 300 метрів пішки.

Соромно зізнатись, але лише одне ми не передбачили - десятки абсолютно однакових приміщень в одному ряду і за рахунок цього така висока конкуренція, що окрім ціни нічим не можливо себе відокремити.

Протягом трьох місяців кропіткої праці ми утримували ціну, але створити попит не вдалося. Провели аналіз та розрахунки і створили модель поетапного підвищення орендних ставок протягом року. За рахунок цього у перший рік оренди власник буде отримувати усього $13,5 на місяць, але вже починаючи із другого року оренди вийде на $20 за м² та згідно з договором має право підвищувати орендну ставку до 10% на рік. Така модель дещо знизила капіталізацію проєкту, але дозволила звернути на себе увагу потенційних орендарів і навіть обирати поміж них найбільш платоспроможного та мотивованого. До речі, якщо комусь цікаво, я залюбки поділюся таблицею із розрахунками. Можливо стане у пригоді.

Висновок
В планах було отримати 12% на рік, але не вдалося. Натомість власник отримав за умов поетапного підвищення орендних ставок у довгостроковій перспективі на 5 років приблизно 11% на рік. Що насправді теж не так вже й погано.

Знаємо, що погляд на орендний бізнес у всіх різний і ми вже не раз зустрічали інвесторів які казали - "Краще взагалі не здавати, ніж здавати за дешево". В цьому також є своя логіка, але її важко зрозуміти, якщо приміщення замість регулярного прибутку приносить регулярні витрати.

Ми будемо раді, якщо ця інформація стане комусь у пригоді? а також будемо раді допомогти та взяти участь у вашому проєкті, якщо у вас є така необхідність.

До нових зустрічей