Є у мене один знайомий, який 4 роки тому звертався за послугою. Просив здати приміщення в центрі Києва, біля Палацу Україна. Нова окремо розташована будівля з окремим фасадним входом, ремонтом і площею, на яку завжди є попит. Та й ціна здавалася ринкової. Коротше кажучи - об'єкт ліквідний.

Я на той момент був агентом-початківцем і хапався за будь-яку можливість отримати новий досвід ну і звичайно ж заробити. Уклав договір і приступив до роботи. Тільки ось на радощах забув предметно розпитати його про переваги по відношенню до орендаря. А побажання виявилися специфічними. Не більше 4-5 людей на 200 м² загальної площі приміщення, щоб до них не приходили відвідувачі і бажано щоб це були Поляки. В загалом не буду довго морити вас байками, просто скажу, що в результаті я витратив майже місяць часу, але довгоочікуваного результату не отримав ні я, ні мій клієнт.

Час йшов. Я продовжував працювати в тій же сфері. Якось згадав цю історію і вирішив зателефонувати власнику. Було дуже цікаво - яка ж доля цього приміщення? «Привіт, Іване! Як справи? Та ніяк!" Розмова була суха і не довга. На цей раз він всерйоз був незадоволений роботою ріелторів. Виявилося, що приміщення стоїть пусте і чекає своїх Поляков, тільки тепер можна до 10 осіб і ціна стала трохи менша. Отже що ми маємо. При ринковій окупності подібних пропозицій в 8-10 років (беремо по максимуму), цей об'єкт простояв порожнім 3 роки ... 3 роки Карл! Що зараз з ним не знаю, але з огляду на всю тяжкість подій 2020 року, переконаний що нічого не змінилося.

Цей приклад, як ви вже могли здогадатися наочно показує, що володіти ліквідним об'єктом мало, набагато важливіше вміти їм грамотно управляти. І я зараз зовсім не натякаю на те, що потрібно обов'язково наймати фахівця і платити йому за послуги з управління (хоча я б вважав за краще саме таке рішення). Достатньо знати і застосовувати лише декілька важливих правил.

Золоті слова мого юриста, а за сумісництвом ще й клієнта. Коли його хтось переконує в тому, що мої послуги коштують дорого, він просто дістає аркуш паперу і наочно показує вигоду. Справа в тому, що багато інвесторів з часом забувають про те, що дохідна нерухомість повинна приносити дохід, а не збитки. Місяць без орендаря - зменшує річний дохід від оренди на 8%, два місяці - 16% і тд ... Здається, що дрібниці, але за підсумком це безповоротно втрачені кошти, які зменшують капіталізацію проекту. Такий підхід дозволяє почати думати мовою прибутку і можливо підштовхне вас до пошуку нових інструментів і рішень.

Як же без нього? Адже у героя історії, на початку моєї статті, здається, що здоровий глузд геть відсутній. Сподіваюся, він це ніколи не прочитає.
Запевняю вас, друзі, не варто вигадувати умови або так би мовити висмоктувати їх з пальця. Пам'ятайте, що платоспроможний і довгостроковий орендар собі ціну знає і не буде погоджуватися на «договір на рік з продовженням», «підвищення орендних ставок на 30% / рік» та інші немислимі для поточного ринку умови. Вигода повинна бути обопільною. І навіть якщо орендар підпише договір, але з відчуттям того, що з нього всі соки вичавили, то повірте, ваші відносини триватимуть недовго, а ви будете проклинати і орендаря, і ріелтора.

Мій улюблений пункт. Те, до чого кожен власник нерухомості ставитися з особливим трепетом і в той же час причина, по якій пустують десятки тисяч квадратних метрів нерухомості. «Мої очікування були іншими», «я рік тому дорожче здавав», «сусід здав на 30% дорожче. Чим я гірше?», «Давайте спробуємо, а раптом!», «Поставимо ціну трохи вище і напишемо, що торг доречний» і Т. Д. і Т. П…
Друзі, один мій клієнт якось сказав мені, і я тепер цитую ці слова при кожній зустрічі з власником – «ціна - це не те, що просять, ціна - це те, що пропонують». Умови ринку змінються від багатьох різних факторів: конкурентні пропозиції, сезонність, геополітична ситуація, курс валют і тд. Єдине об'єктивне джерело інформації - аналітика стартової ціни станом на сьогоднішній день. Туди входять актуальні на ринку пропозиції, інформація про процес їх реалізації і реалізовані найближчим часом пропозиції.

Запевняю вас, взявши на замітку хоча-б три цих простих правила, навіть безнадійно застрягший на ринку об'єкт, зрушиться з мертвої точки, і ви оперативно здасте його в оренду. А якщо сумніваєтеся, то найміть для цього фахівців, які зроблять все за вас і для вас. Вдалих вам угод не зважаючі на будь-які кризи та катаклізми.

З повагою до вас, Іван Суховєєв